秦虹：领会“两会”精神，把握房地产政策的底线与空间

7月3日，由中国房地产指数系统、中指研究院主办，中指控股（CIH）、中指研究院承办的中国房地产指数系统2020半年度房地产市场趋势报告会召开。住房和城乡建设部政策研究中心原主任、中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心主任秦虹以《领会“两会”精神，把握房地产政策的底线与空间》为题，发表了演讲，以下为演讲实录： 秦虹：我国房地产市场虽然受疫情影响较大，但目前整体恢复较好，但超级分化。部分城市土地市场也比较火热，具体表现在部分楼面地价的上升和溢价率的提高，同时地方政府土地出让收入也明显增长。 当前房地产市场的表现特别是土地市场与宽松的货币政策有关。由于房地产具有很强的资产属性，因此市场对货币政策极其敏感。从中美两国实际利率与房价走势来看，货币政策宽松，房地产市场便会上扬；货币政策收紧，房地产市场便会下行。受疫情影响，全球均在施行宽松货币政策。今年“两会”报告指出，“稳健的货币政策要更加灵活适度。”5月底，我国M2超过210万亿元。 我国政策仍然是要抑制房价上涨，“两会”报告重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。今年，深圳监管部门要求当地银行业对房抵经营贷违规流入楼市情况开展全面排查，其他省市也陆续开展类似管理措施，我国对资金违规流入房地产市场控制依然严格。 由于抑制房价、控制炒房的要求，需求端空间有限，因城施策多集中在供给端和人才政策两个方面。地方政府积极推地、降低购地门槛、缓解企业购地资金压力、放宽预售条件、简化审批程序等，供给端政策空间较大。人才政策通过降低落户门槛、给予购房补贴等措施来刺激需求。除房地产调控之外，今年“两会”提出要改造老旧小区3.9万个，后续中央和地方财政均会给予资金支持。 对于房地产政策导向来说，未来房地产增量市场保持稳定，存量市场则有望进一步盘活。在此背景下，房地产企业应该在短期内抓机遇、促营销、防风险，长期需要选城市、控节奏、稳转型。 短期内，房地产企业可享受政府普惠性救助政策，可抓住机遇，缓解资金压力。此外，“房住不炒”政策的持续，未来会使拿高价地企业销售压力和资金风险加大，防范风险需要关注。 长期来看，我国房地产市场总量巨大，具有惯性，因此不会出现断崖式变化。但由于产业和人口的变化导致需求结构改变，未来选择城市很重要。房地产市场波动无法避免，如何把握房地产开发节奏十分关键。 [02] \t