5月中小房企面临“生死关” 海外债“破冰”整体市场持续复苏

5 月，市场处于缓慢恢复状态，房企海外债在4月“零发行”后终于获得重启，房企投融资集中度进一步上升。国内疫情已处于常态化防控阶段，土地热度逐渐复苏，部分“高溢价”地块带动了整体市场投资热情。 与此同时，近期部分房企有大量债务到期，而 1-5 月民营房企融资成本同比上升近 4 成，富力、泰禾、禹州等销售操盘榜 TOP50 民营房企频传资金链相关”负面新闻”，今年已有 208 家房企倒闭，如中小房企特别是民营中小房企的融资状况不能得到有效改善，相信这一数字会在下半年大幅增加。 投资市场持续复苏，优质地块更受青睐 2020 年 5 月，内地房企拿地总投资额约为 2899.4 亿元，较 2019 年同比下降 33.58% ，环比 4 月上升 24.9% ，较 3 月上升 109.2% ，可见在谨慎态势下继续延续 4 月拿地热情，市场进一步复苏。值得一提的是中国恒大依然位居 5 月份 CAIC 房企投资总额监测榜榜首，拿地总额 222.36 亿元。 2020 年 1-5 月拿地投资总额较 2019 年同期下降 21.63% ，同时也低于 2017 年同期水平。一方面受到整体经济下行的影响，另一方面在“房住不炒”的定位下，结合 5 月综合表现，房企拿地处于谨慎乐观态势。 从投资溢价方面来看，在市场复苏阶段，优质地块更受青睐，内地房企拿地平均溢价为 21.77% ，环比上升 10.56% ，同比下降 8.68% ，其中投资溢价最低的为外资企业世茂股份，低至 2.29% ，溢价最高为港资房企，达到 24.19% ，同期国企拿地溢价较民企低 6.6 个百分点，仅为 16.77% ，存在一定优势。荣和集团以 162.2% 的溢价取得广西南宁良庆区五象新城的一处住宅用地，为 CAIC 房企溢价监测榜榜首。 融资：国际市场经济恢复海外债“破冰” 民企拿钱困难融资成本高 5 月份房企海外债发行重启，打破 4 月零记录。内地房企海外债经历了 1 月发行井喷，爆发疫情的 2 月发行骤然收紧，以及国内疫情逐步控制后 3 月发行恢复，到 4 月海外疫情爆发，全球金融市场动荡，海外债发行降至 0 ， 5 月份以时代中国发行 2 年期 6% 的美元债结束国内 1 个多月海外债断档期，债市复苏。5 月碧桂园发行了两笔海外债居 CAIC 房企债券融资总额监测榜榜首，其中一笔 5.44 亿美元规模的海外债发行利率仅为 5.4% ，较 2019 年发行成本有一定下降，同时也是自本年度 1 月初之后首次发行海外债。 在融资利率方面，力高集团发行了一笔 13% 利率的 1.5 亿美元债，为同期发行利率最高的企业。 5 月，在 CAIC 监测的内地房地中，民企的融资成本及融资规模占比都较 4 月有较大幅度提升，其中融资规模由 4 月的 36.53% 上涨到 60.74% ，环比上升 66% ，加权平均融资利率也从 4.09% 上升至 5.04% ，增幅将近 1 个百分点。在目前流动性较为轻松的环境下，房企融资处于窗口期，一方面部分企业把握机会为后续运营做好准备，另一方面部分企业选择以债养债的方式维持运营，从而造成行业整体负债率偏高的趋势。 4 月房企融资成本普遍降低， 5 月利率走高主要是因为部分房企海外债到期，选择继续发债来缓解现金流紧张的局面。 从 1-5 月融资总规模来看，民企在 2020 年占比减少 11.13 个百分比，同时利率陡升，比去年同期上升 39.4% ，民营房企在两极分化日渐加重的市场中融资越发困难，最近频传资金链危机的富力、泰禾、禹州均为销售操盘榜 TOP50 房企，相信中小民营房企面临的形势将更为严峻。 集中度上升，TOP30投融皆超5成 投资集中度上升，TOP 30 房企投资额占比超 5 成。2020 年 5 月，销售操盘榜 TOP10 房企投资占市场总额 27% ，集中度小幅环比上升， TOP30 房企投资占市场总额 51% ，规模房企投资信心逐步恢复。 另一方面，销售 TOP10 房企融资占融资总规模 37.35% ，较 4 月提高 29 个百分点， TOP30 房企融资占比近 6 成，融资集中度大幅度上升，龙头房企的规模优势明显，偿债能力较强，中小房企融资日渐困难，据人民法院公告网显示，截至 2020 年 6 月 5 日，已有 208 家房企宣告破产与去年同期相对持平，如果中小房企融资状况不能得到有效改善，相信这一数字会在下半年大幅增加。 [02] \t