两会前瞻：从棚改到老旧小区改造 房地产还有哪些看点？

2020年是"十三五"的收官之年，“十三五”计划中明确提出，到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。在棚改进入尾声之时，老旧小区改造“正式接棒”，今年4月，住建部提出2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个。 那么在老旧小区改造与棚改有什么区别？哪些钢铁相关的品种会受益？“两会”房地产相关政策还有哪些看点？ 后“棚改”时代 老旧小区改造接力 2016年-2018年，《国务院政府工作报告》中的棚户区住房改造目标分别是600万套、600万套、580万套，2019年则没有设定具体目标。 完成情况来看，2018年全国共改造626万套，2019年改造316万套，棚改力度明显减弱。2020年3月，监管部门明确2020年全年专项债不得用于土地储备、棚改等与房地产相关领域。随着棚改规模大幅下降，房地产投资增长动力有所减弱。 4月17日政治局会议指出，要扩大有效投资，实施老旧小区改造。而此前，住建部提出2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。 据广发宏观保守估算，年内老旧小区改造投资规模大约为2000亿元，预计将提升基建投资增速1.0-1.5个百分点。 后“棚改”时代，中央密集出台针对老旧小区改造的推进部署及财政支持政策，以期在维持房地产市场平稳发展的同时，达成稳投资目标。 区别显著 管材等房地产竣工产业链需求值得关注 老旧小区改造与棚改存在显著区别。夏磊地产观察认为，从改造对象看，老旧小区改造主要针对住宅区；棚改则主要针对棚户区。从改造方式看，老旧小区改造多为存量更新；棚改多为拆除重建（改建、扩建、翻建）。 也就是说，老旧小区改造不再涉及“大拆大建”，更多关注于改善居住环境、完善各类设施等。 广发宏观认为，以《北京老旧小区改造技术标准》为例，涉及改造项目类别最多的工业材料主要有钢材、混凝土、管材、砂浆、涂料、线缆、阀门、防水卷材、塑钢窗、砂子、水泥、建筑用砖、木材、保温板等。 其中，钢材相关品种方面，钢材等广泛应用于房地产施工产业链，而管材、塑钢窗等更多应用于房地产竣工产业链，主要涉及到管道老化更换等，对于达到一定年限的老旧小区，工程量可能接近于同等建筑面积下的房地产竣工。因此，预计老旧小区改造能够对竣工产业链的共振作用要显著强于施工产业链。 而国金证券则估算，老旧小区改造可带动34.08亿米的管材需求，按照管材8元/m2的价格计算，则市场需求在273亿元左右。 此外，旧改还可以带动家电（厨房家电、空调、冰洗）、家具、装饰装潢等耐用消费品的置换需求、汽车等衍生需求等等。 两会看点：“房住不炒” 人才落户新政或成为突破口 去年底召开的中央经济工作会议提出因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。一季度货币政策执行报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。 中金公司预计全国性房地产政策将保持平稳，主要由地方政府实行差异化的房地产政策，房价存在下行压力的城市可能通过户籍等方面政策鼓励需求，房价上涨较快的城市可能加大供给。 不过，人才落户新政正在成为地方政府曲线拉动楼市的一个突破口。安居客房产研究院分院院长张波认为，引进人才无疑对于城市发展有着长远好处，短期来看，对于楼市需求侧的推动力也不容忽视，尤其是对二线城市可能正面影响较大。 [02] \t