信托通道费大涨６倍　地产业务“明股实债”规避监管

近日多位业内人士向《中国经营报》记者表示，由于地产业务额度紧张，信托公 司很少再开展地产类通道业务，同时部分信托公司也在向真实的地产股权投资业务探 索转型。 不过，据记者调查了解，业内不乏以“明股实债”方式规避融资类额度限制，以 向非地产公司发放贷款为名，变相给其关联地产公司提供融资等非常规业务。 控地产、压降融资类业务等监管“组合拳”之下，如何在合规的同时，还能不失 去地产业务这块“肥肉”，正在成为信托公司探索的焦点。 监管倒逼之下，有限的地产额度，如何发挥出更大的效益，成为信托公司思考的 课题。 近日，某央企信托公司内部人士透露，“地产业务额度金贵，地产类通道费用已 经涨到了１．５％，而且公司几乎已经不做地产通道业务量了。” 多位信托公司内部人员向本报记者确认了上述现象。相关统计显示，严监管之前 ，２０１８年８月至２０１９年初，地产业务主流通道费率主要在２‰～３‰。 公开报道显示，２０１９年下半年开始，监管部门要求信托公司严格控制房地产 信托业务，规模不得超过２０１９年６月３０日的额度。２０２０年，监管方面的要 求是“房地产信托额度务必不能超过２０１９年底。” 多位业内人士向本报记者表示，包括房地产供应链融资业务，购房尾款融资业务 、真实应收账款融资业务、房地产融资租赁、房地产投资信托（ＲＥＩＴＳ）等地产 类多元化创新业务，以及地产类通道业务、“明股实债”类地产业务、真实地产股权 投资业务都被计入了房地产业务额度。 “只要融资企业营业执照上有地产类的业务，都算信托公司地产业务。”华南某 信托公司高管表示。 在纳入统计的泛地产类业务范围更加宽泛的同时，２０１９年末较２０１９年上 半年，地产业务规模已经较大规模的下降。 根据用益信托研究院统计数据，从季度走势来看，２０１９年３季度成立规模比 ２季度减少６１９．７３亿元，４季度比３季度减少１０６．３亿元。 本报记者从多家信托公司内部了解到，目前信托公司在地产业务方面，需要做到 清算和续作之间的平衡，到期清算一笔，释放出额度来，才能续作新项目。 除了减少开展地产通道业务之外，记者注意到，部分信托公司已经开始加速对地 产业务转型、变通的探索。 华南某信托公司表示，公司正在研究地产基金业务，目前在架构设计阶段，还没 有项目落地。另外多家公司内部人员表示，公司正在往真实股权方向转型。 据记者了解，为开展地产股权投资业务，有信托公司内部还专门制定了《展业指 引》，对合作方、项目选择、交易结构设计等相关问题进行具体明确和限定。 地产基金业务就是其中之一，其基本架构为：信托公司设立信托计划，由信托计 划认购私募基金（即认购有限合伙企业ＬＰ份额），再由私募基金投向房地产项目公 司。 “信托公司在这方面（真实股权投资）并不擅长，真实的股权类产品也很难销售 出去，规模基本上可以忽略。”南方某信托公司高管表示。 颇值得一提的是，信托公司却可以通过“明股实债”类地产业务，轻松规避压降 融资类业务的监管政策。 用益信托数据显示，截至２０２０年４月２９日上午，已有近２０家信托公司， 累计参与设立了２０２只（含一只信托产品分设多期）地产类股权投资信托。从信托 功能分类上看，上述２０２只产品，无一例外，均被划分为“投资类”。 记者注意到，上述股权投资类信托中，有部分产品植入有限合伙架构，属于地产 基金模式，但无论是地产基金模式，还是地产股权模式，多数都设置了固定收益率， 抵押担保措施齐全，产品期限多在两年（含）以下。对于此类产品，某信托公司研究 部人员直言，“大部分是明股实债。” “地产基金模式只是比单纯股权投资模式多了一层有限合伙而已，信托层面不好 设计和披露的，可以拿到基金层面实现，说白了，就是明保变暗保。”上述华南信托 公司高管表示。 [32] \t