中介鼓吹房贷按揭转抵押？银行人士：应警惕风险

近日，《中国经营报》记者了解到，多位中介在社交平台发布“房贷按揭转抵押 ”的消息，具体而言，中介可帮忙成立公司并准备全套资料，即可把年化５．２％以 上的二套房按揭贷款转换为４．５％的抵押贷款。 “还没买第二套房或者已经按揭买二套房的客户一定要通过这种方案‘转贷’， 会节约很多成本。”其中一位中介人士表示：“做这个业务必须有一套全款的房子， 然后我们帮你注册公司，办好营业执照、财务流水等数据，大概只需要１．５％（贷 款总额）的费用，费用取决于你实际情况，如果你名下有公司，我们操作起来相对省 事，费用也会少收一点。我们可以给你申请下来４．５％成本的房抵经营贷，而你如 果按照按揭的方式去买二套房，按揭利率至少５．２％，算下来还是划算的。” 当问及该操作是否有风险时，上述中介人士表示：“我们做很多单子了，没有出 过事儿，不然怎么收你服务费。只要你配合，银行就不会查出来。” 记者就此方案采访银行人士，某国有大行客户经理表示：“按揭房贷和房抵经营 贷对应的是两种产品，后者是针对企业客户的，企业将房产质押给银行而办理的经营 贷，利率相对优惠。不过，房抵经营贷在申请中银行还会审核相应条件。对于个人而 言，一旦银行查出来资金用途存在问题，就要承担断贷的风险。” 一位股份行人士分析：“按揭房贷转成房抵经营贷，一方面是涉及到虚构贷款申 请条件，有一定的风险；另一方面，还需衡量其中的成本，如果要转成经营性贷款需 要名下有公司，这意味着注册公司需要一定成本，此外，转贷需要在上一家银行解抵 ，把尾款结清才行，结清尾款的资金可以是自己的现金，也可以是过桥资金，这都是 需要考虑的资金成本。” 今年以来，为支持实体经济和进一步减费让利，银行下调了企业的贷款成本，部 分银行提供的房抵经营贷利率可达到４．３％。而房抵经营贷与按揭贷之间较大的利 率差给不少投机分子提供了“套利空间”，部分企业主会选择以房抵经营贷的方式获 取较低成本银行贷款，然后投资买房。 不过，这一情况亦引起了银行方面的警觉。此前，有报道称，深圳等地有部分国 有大行已于近期收紧房地产经营贷的贷款条件，提高个人经营性贷款合规审核门槛的 同时，穿透审查企业资金流水。 北京金诉律师事务所王玉臣律师表示，银行贷款是有明确的用途设定的，必须按 照用途去使用，不能挪做他用。经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的 融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业 或个体户的经营需要。这种贷款是给中小企业经营的惠民举措，更是明令禁止不允许 流入楼市的。 “现实生活中，经营贷流入楼市并不少见。尤其是当经营贷利息少于房贷的时候 ，在一些中介机构，甚至银行的诱导下，一些购房人利用新设公司或者购买的公司骗 取经营贷，用于支付首付款或者先多方筹集资金付全款，然后再用房子抵押贷款偿还 之前的过桥借贷。”王玉臣指出。 易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，对于此类贷款，需要注意贷款抵押品 的管理和贷款资金的流向，当前部分中介把房抵按揭贷进行包装，然后获得新的贷款 ，这其实是有风险的，所以后续一定要严管此类抵押贷款，尤其是在抵押物评估、抵 押品的属性、贷款资金的流向方面需要管控，真正做到贷款的健康发展。 [32] \t