二线城市土地市场成交增速转正，但海口昆明等城市过冷

10月12日，上海易居房地产研究院发布最新一期《全国百城居住用地成交报告》，1-9月份，全国100个城市居住用地成交面积为48926万平方米，同比增长10.8%。 报告显示，全国100个样本城市在今年年初累计土地成交面积，同比增速曲线呈现V型走势。虽然到了第三季度部分城市政策收紧，但土地交易行情依然呈现复苏态势。这与地方政府积极供地等因素有关。此外，今年三季度房企销售业绩总体较好，拿地态度也较积极，进而使得相关城市土地市场出现复苏和回暖。 一线城市：呈现倒U型 1-9月份，4个一线城市居住用地成交面积为2966万平方米，同比增长32.5%。从年初累计土地成交面积同比增速曲线来看，呈现倒U型走势，说明当前土地市场有降温，这与百城整体走势略有差异。 从房企拿地动作看，今年上半年房企在一线城市进行土地投资的积极性很大，地市行情较活跃。但到了第三季度，4个一线城市普遍放缓了供地节奏，房企拿地更趋理性，进而使得土地市场降温。不过，上半年交易活跃的行情依然会产生影响，即便三季度有所降温，一线城市年初累计土地成交面积同比增速依然超过了30%的偏高位水平。 二线城市：连跌8个月后首次转正 1-9月份，32个二线城市居住用地成交面积为26284万平方米，同比增长2.5%。二线城市土地交易市场出现积极信号，即年初累计土地成交面积同比增速曲线首次转正。今年前8月，该指标均处于负区间，不过跌幅逐渐收窄，9月份该指标由负转正。代表城市包括了武汉、石家庄等，均已经走出了负增长区间，地市回暖有动力。由于二线城市此前地王现象相对偏多，所以后续土地交易市场容易受政策影响。 三四线城市：行情好于预期 1-9月份，64个三四线城市居住用地成交面积为19676万平方米，同比增长20.8%。三四线城市的地市交易比预期的好，前9月增速是2019年2月份以来的最高水平。部分全国化布局的房企依然看好核心三四线城市，依然会加快拿地节奏。需要注意，10月份徐州、绍兴等地加码调控，房企拿地要防范政策收紧风险。 城市排行 从全国百城居住用地成交面积的排序情况看，三亚、威海和湛江3个城市同比增速超过了200%。这不代表此类城市地市在快速回暖，而在于去年同期交易数据确实偏弱。比如，三亚在2019年居住用地交易陷入了低谷，而今年9月份密集出让了4幅纯住宅用地，主要分布在海棠湾镇和崖城镇，容易使得前9月增速骤然变大。考虑到三亚地市更强调对闲置土地的盘活，所以招拍挂市场能否继续火热，依然存在不确定性。 另外，虽然全国百城地市总体复苏，但也还是有部分城市略偏冷。比如说海口和昆明等热点城市，过去地市很强势，但今年1-9月土地成交面积同比增速曲线依然为负，且跌幅较大。这说明此类城市住宅交易市场面临降温的压力，土地市场要强势反弹确实有困难。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从今年前9月全国百城居住用地成交市场来看，保持了V型走势，说明土地市场有较好的韧劲，即便是在各地政策收紧的情况下。不难发现，各城市在走出疫情阴影、促进土地市场复苏方面存在分化。武汉和石家庄已经走出了负增长区间，地市回暖较快，海口和昆明等地市明显陷入低谷，地市偏冷。 严跃进判断，四季度全国百城地市依然会呈现小复苏态势，在土地财政等压力下，部分城市依然会积极供地，这有助于支撑土地交易行情。当然，三道红线政策正不断释放效力，部分企业若没有较好的销售和现金流做支撑，那么购地方面会略偏保守。 [02] \t