房贷批量“换锚”来了　将这样影响你还贷

“选固定利率还是浮动利率？”这令有房贷在身的业主们反复纠结，如今这道“ 必选题”已经有了答案。房贷“换锚”进入到最后时刻，究竟对还贷有何影响？ 固定利率ｖｓ浮动利率 房贷定价的“锚”过去一直是基准利率，会根据基准利率浮动，２０１９年新发 放的房贷平稳切换为贷款市场报价利率（ＬＰＲ）定价后，央行２０１９年１２月２ ８日公告明确，２０２０年３月１日至８月３１日，将推进存量房贷定价基准转换， 客户可与金融机构协商决定是“换锚”为ＬＰＲ还是固定利率。 中行、建行、工行、农行、邮储银行此前明确，８月２５日起对批量转换范围内 的个人住房贷款，按相关规则统一调整为ＬＰＲ定价方式。交行称，于８月２１日对 批量转换范围内的个人住房贷款调整为ＬＰＲ定价方式。 张女士２０１２年贷款９７万在北京买了套房，她对中新经纬客户端表示，自己 现在剩余贷款不多，所以比较愿意尝试浮动利率，如果是刚刚贷的款，恐怕也要好好 纠结一番。但她也提出疑问，固定利率和浮动利率究竟有何区别？ 最大的不同还是反映到了还款金额上，顾名思义，固定利率下的房贷利率会维持 当前利率水平不变，还款总额及月供基本固定，不会受外界因素影响发生较大变化。 不过若整体利率环境下跌，固定利率还款仍会维持相对比较高的利率。转换为ＬＰＲ 后，房贷利率会随着ＬＰＲ变动而变，ＬＰＲ下行，还款金额降低；ＬＰＲ上行，还 款金额也随之增加。 需要注意的是，如果是银行代为批量转换的客户，可以要求按自己的意愿做一次 调整。但只要是自己作出了选择，无论是选择ＬＰＲ定价方式还是固定利率，都只有 一次选择机会，不能再更改。 “换锚”后利率咋计算？ 房贷“换锚”后，利率咋算？月供到底能不能减少？ 根据央行此前公告，房贷的定价基准转换为ＬＰＲ后，加点数值应等于原合同最 近的执行利率水平与２０１９年１２月ＬＰＲ的差值（可为负值）。 中新经纬客户端算了笔账：以商业性个人住房贷款的转换为例，如借款人小王， 买房时享受了贷款基准利率打九折（下浮１０％）的优惠，贷款日２０１５年８月１ 日，期限是３０年。 若小王选择将这笔房贷的定价基准转换为ＬＰＲ，以５年期贷款基准利率是４． ９％计算，转换前的实际执行利率为４．９×（１－１０％）＝４．４１％。２０１ ９年１２月发布的５年期以上ＬＰＲ为４．８％，小王这笔房贷的加减点数为４．４ １％－４．８％＝－０．３９％，即减３９个基点，今后的房贷利率就是ＬＰＲ－０ ．３９％。直至这笔房贷偿还完毕为止，这个加减点数都保持不变，房贷利率将随着 ５年期以上ＬＰＲ变动。 转换时，本人和银行需要协商确定加减点数、重定价日和重定价周期。重定价日 是重新按照最新的定价基准计算贷款执行利率的时间。一般有两种，一种是每年１月 １日，另一种是贷款发放日的每年“对月对日”。 易居研究院智库中心研究总监严跃进举例，若某位购房者今年８月份转为ＬＰＲ 计算贷款，且后续每一年重新计算月供额，２０２０年８至１２月其月供额和今年前 ７月一样。２０２１年，若５年期以上ＬＰＲ上升５个基点，那么１００万房贷、３ ０年等额本息的贷款情况下，月供将增加约３１元。反之，若５年期以上ＬＰＲ下降 ５个基点，月供将减少３１元。 究竟选哪个更有优势？ 中新经纬客户端注意到，从去年１２月到今年８月，５年期ＬＰＲ从４．８％变 为４．６５％，下降１５个基点。如果是２００万元房贷，以等额本息还款方式２０ 年还清，１５个基点的降幅意味着平均每年可节省房贷支出１９６３．８３元，２０ 年一共可以省下３９２７６．５３元。 这是否就证明选择ＬＰＲ浮动利率定价更好？中国民生银行首席研究员温彬认为 ，如果借款期限较短，以前的房贷利率又比较高，就可以选择ＬＰＲ。而期限较长， 且以前贷款利率本身很低的，可以选择固定的房贷利率。因为这样可以锁定月供成本 ，将来更好地安排个人家庭的收支情况，不用为房贷利率变动而影响正常生活安排。 可以看出的是，若预期ＬＰＲ上升，月供金额也会增加。对于大多数人来说，判 断利率的长期走势究竟上升还是下降很难。但业内人士认为，短期ＬＰＲ或仍有下降 空间。 中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼表示，从中短期看，我国利率处于下 行趋势。将存量浮动利率房贷转成以ＬＰＲ作为定价基准，对借款人是有利的，有助 于减轻借款人房贷支出。 “下半年房贷利率或仍继续下降，但幅度会缩小。”董希淼称，预计下半年流动 性保持合理充裕，ＬＰＲ利率仍会继续下降，以ＬＰＲ利率为定价基准的房贷利率也 会顺势下行。 [32] \t