亚太房地产：世界变化中仍具良好价值

香港商业地产服务行业全球领导者高力国际（纳斯达克证券交易所代码：CIGI；多伦多证券交易所代码：CIGI）近日发布了《亚太房地产：世界变化中仍具良好价值》报告的第二部分，其中讨论了租金的增长前景，并着重分析了该公司所青睐的房地产资产。此前，该报告的第一部分对房地产的收益率以及政府债券和股票的收益率进行了比较。 ·新加坡写字楼地产的五年平均租金涨幅可达3.3%，班加罗尔和墨尔本紧随其后 ·新加坡的优质/甲级写字楼格外具有吸引力，收益率为3.9% ·稳定的需求推动着整个区域物流/工业地产的发展，收益率在4.7%至5.9%之间 ·五年平均租金涨幅超过2.5%的物流/工业地产市场包括华北、华南、华东和首尔 ·表现出强劲反弹潜力的酒店业市场包括新加坡和香港特别行政区 ·零售行业面临结构性威胁，其持续时间将超过当前的经济衰退时间 高力国际亚洲研究部执行董事Andrew Haskins表示：“与政府债券的低收益或负收益，以及股票市场可能出现股息收益下降相比，亚太市场房地产资产的收益看起来很有吸引力。纵观亚太区发达市场的写字楼物业，收益率最低点为香港优质写字楼的2.8%，最高点为奥克兰的5.8%。中国的物流/工业地产的收益率在5.2%至5.9%之间，而首尔、墨尔本和奥克兰的收益率也颇具吸引力。” 高力国际亚洲资本市场及物业投资服务部董事总经理Terence Tang表示：“考虑到收入增长前景不尽相同，投资者现在更应了解不同房地产类型的风险/回报状况。我们相信，随着时间的推移，写字楼市场的资本化率应会趋于稳定或走低，有更高的租金增长潜力，例如新加坡，而物流资产应会整体走低，因此，写字楼和物流资产具有更低的风险溢价。反之，酒店和零售资产则具有更高的风险溢价，因为它们面临着一些持续时间可能略长的挑战。但多个亚洲市场的酒店行业所呈现出的恢复潜力（尤其是新加坡和香港特别行政区）可以充分补偿这种更高的风险。” 高力国际澳洲资本市场与投资服务部董事总经理John Marasco表示：“我们看到核心写字楼和物流/工业地产有着稳定的需求，尤其是在主要门户城市，例如悉尼、墨尔本和奥克兰。这些成长型城市被认为是不会过时的投资目的地，它们有着优越的便利设施，同时这些地区的深度租户需求预计将会上升。我们预计，生物医学和教育地产——以及数据中心——仍将会是投资者的重点关注领域。总体而言，2020年下半年的交易量预计将会迎来增长。” 写字楼行业短期内将面临空置率上升和需求量降低的挑战 由于新冠疫情所引起的衰退，企业用户纷纷推迟了他们的扩张计划，同时，远程工作所显现的效果进一步降低了写字楼租赁需求快速恢复的可能性。如果用户仍希望扩张，短期内他们也只可能考虑租金更低的城市边缘区。在2020年剩下的时间里，只有台北——也许还有东京和奥克兰——的租金预计可保持平稳，因为这三个城市写字楼市场的空置率都很低，而且东京还拥有较高的新楼预租率。亚太城市的中期租金增长前景远比短期前景更为明朗；未来五年租金增长潜力最为强劲的成熟写字楼市场是新加坡、墨尔本，可能还有奥克兰，而在新兴市场城市中，班加罗尔的租金增长潜力看起来最高。 对物流/工业地产的投资兴趣保持稳定 尽管需求平稳，但中国大部分一线城市的仓库供应量多年来首次增长，推高了空置率。大量新增供应短期内将会对租金产生重压，从而导致2020年和2021年租金出现零增长或负增长；不过，供需随后应会达到平衡，使空置率再次下降，并因此缓解租金压力。大东京圈以及首尔南部和西部的物流资产需求仍很稳定。在澳大利亚，电商使用率的上升，以及大城市工业地块的匮乏，这些因素应会助推企业对邻近人口密集区的工业厂房的需求，与此同时，奥克兰工业地产的空置率远低于以往的水平，这将有利于未来几年的租金增长。 在国内旅游业的带动下，酒店地产预计将迎来反弹 亚太地区酒店业因旅游限制遭受重创，目前为止平均入住率降到了40%以下，极端情况下甚至达到了10-20%。尽管2020年前景仍然严峻，但历史数据显示，酒店业可从危机中强势反弹。总体而言，酒店市场中有望最早复苏的细分板块是国内旅游业。商务需求的恢复可能需要更多时间；MICE（会议、奖励旅游、大型会议和展览）受到了新冠疫情的严重冲击，预计将成为最后一个恢复的市场板块。在新加坡，根据历史经验，预计在新冠肺炎疫情平息后将迎来游客量的回升，对酒店业和旅游相关业务而言都是利好消息。从更长远的角度来看，新加坡酒店业的需求推动因素完好无损，包括紧张的短期供应和更多的旅游景点。香港特别行政区酒店业的恢复则部分依赖于该地区的重新开放。虽然根据2003年的经验，香港酒店业预计会快速反弹，但尚不清楚中国大陆游客何时会回来。不过，酒店的要价与其峰值价格相比已经大幅下降，充分反映了运营压力。在日本，稳定的国内游客和商务需求应可支撑东京的酒店。 奢侈品零售业在不断增加的威胁中挣扎前行 尽管零售行业过去一直很有韧性，但行业现在面临着无数的结构性挑战，包括电商（尤其是在中国）的威胁、高租用成本，以及人们对更好的“体验式”购物的渴望-——传统零售商难以提供的一种购物体验。零售市场中，不同的细分板块受到环境变化的影响程度各不相同；例如，超市和药房几乎未受影响，但奢侈品行业却遭受严重影响。总体而言，相较于专卖奢侈品的高街商店，专营日常用品的郊区商场，或者管理完善且商店和活动区域错落有致的城市中心商场应可取得更高的租金增长。 [02] \t