世邦魏理仕：香港写字楼租金仍受压 全年或将跌15-20%

7月8日，世邦魏理仕香港资本市场部执行董事兼主管甄浚岷表示：资产的估值下跌反映租金的下调趋势。市场内资金充裕和持货成本低，继续保持资产价格稳定。由于2019年第3季及第4季基数较低，预计下半年本港经济将出现按年增长。但甲级写字楼市场需求自2018年开始受到中美贸易关系影响放缓，而疫情则带来进一步加剧市场的负面影响。上半年净吸纳量录得负128万平方尺，是有记录以来最疲弱的租赁市场。大部分分区的空置率爬升至11年来最高，中环区的空置率由12个月前的1.5%升至目前4.3%的水平，相对全球水平仍然属于较低和可控范围内。对于需要占用较大写字楼空间的企业租户，可供选择的全层或连续层数的空间仍然有限。 整体甲级写字楼市场租金方面，他指，租金在2020年上半年下跌10.3%，而港岛东区表现较为突出，仅录得大约4%跌幅。由于疫情影响，租金于今年3月和4月期间跌幅较大，但随着商业活动逐步回复，5月和6月的跌幅有所缓和。惟料下半年租金仍有压力，主要因需求呈弱势，加上租户加紧成本控制措施而减租用面积，料全年跌15-20%。 世邦魏理仕香港顾问及交易服务-办公楼执行董事骆应铭亦指，其观察到近期实地视察的活动回升，然而租户仍抱持谨慎态度。大多租户的要求都围绕在如何控制或降低成本，较少有扩充需求。另外，由于目前在核心区超过7成的空置空间为少于1万平方尺，中小企租户有机会受惠于有更多租赁选择，而对大型企业租户则选择有限。 商铺市场受到本港零售萧条影响，该行指，街铺整体租金于上半年下降15.2％，且随着时装及奢侈品零售商商铺租赁策略的调整，核心零售区主要街道的整体空置率升至4年高位的13.5%。核心零售区的平均租金目前处于2005年至2006年水平，但仍然比2003年沙士疫情水平高出约40%。估计今年全年跌20-25%。 世邦魏理仕香港顾问及交易服务-商铺资深董事温运强称，本地零售业总销货额在2020年首5个月录得34.8%跌幅。其中，以旅客主导的行业最受影响，例如珠宝钟表业录得67%的跌幅。相反，本地日常用品的需求稳定，生活用品的超市销售在首5个月录得12%上升。租赁市场活动仍然较为疲弱，期间限定店 （pop-up stores）和短期租约主导本地零售租赁活动。饮食业尤其受惠于下降的租金。 温运强又指，虽然有大型零售连锁商受到外来经济因素的影响决定离开香港，但在2020年上半年，仍有超过20个新的海外零售商进驻香港。当中，以来自日本的零售商尤其活跃，在过去六个月租用了超过85,000平方尺的空间。整体零售前景在2020年下半年仍然面对不少挑战，但预期采用机会策略的零售商会利用下跌租金和寻求新租赁机会。 展望2020年下半年，世邦魏理仕大湾区及香港区域董事总经理郭富礼说，香港经济将继续面对不少挑战，且预计疫情不会完全消退。不过，在政府的舒困措施下，预期香港的商业环境将在未来6至12个月内逐步重回正轨。 虽然企业可能在短期内仍然非常重视控制成本，但预计随着企业和投资者得益于较低的租金和房地产价格，下半年的房地产市场活动会转趋频繁，交易量亦将回升。 [02] \t