深圳房租罕见下调20%，租房市场要“凉凉”？长租公寓还好吗？

长租公寓市场供给情况 2020年一季度，受疫情影响，房企长租公寓整体拓展基本处于停滞状态，前20房企长租公寓管理规模环比2019年四季度增速仅为1%。2020年整体经济受疫情影响，社会群体流动性受限，叠加企业增长承压，预计长租公寓规模将维持低增速。 新形势下，房企延续偏谨慎保守的态度，新开业预期较低，开业增速由四季度的16%大幅下降至4%。截至2020年3月底，前20企业累计开业规模达到33.6万间。 图表 2019-2020年TOP20房企长租公寓企业规模情况 数据来源：克而瑞 疫情对长租公寓市场影响分析 在经历了前两年的野蛮生长后，2019年起长租公寓市场风口消退，资本介入更加谨慎，市场优胜劣汰加剧。2020开年突如其来的新冠肺炎疫情，让长租公寓行业困境叠加，但也给行业发展带来了新的启示。疫情之后，预计长租公寓行业洗牌将进一步加剧，集中度提升，头部效应显现，向租赁社区转型趋势明显。 走过2015-2017年的长租公寓行业投资风口后，2018-2019年市场资金面转向收紧，加之长租公寓行业并未探索出一条清晰的盈利之道，资本介入趋向谨慎，烧钱模式走向末路，长租公寓倒闭屡见不鲜。 2019年我国长租公寓倒闭的品牌数量高达53家，远多于前两年。其中，因为资金链断裂及跑路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。 屋漏偏逢连夜雨。新冠疫情的暴发，让长租公寓行业雪上加霜。 在中国房地产报·中房智库接连举办的两场长租公寓主题在线论坛上，来自多家集中式长租公寓品牌的负责人表示，疫情期间公寓企业暂停接待新客、延缓招租，对出租率冲击较大，且复工延迟，人口流动大量减少，租房需求大幅下降，导致房屋空置率上升，营收大幅下滑。 2020年2月份乐乎公寓的单日去化量为正常月份的1/4，到3月份，华东市场恢复比较理想，华南市场受影响不大，至3月中旬单日去化量已恢复至正常月份的一半。但北京因为有境外输入病例的发生，截至3月中旬还不能正常招租展业。 尽管各城市招租限制陆续放开，但上游产业恢复需要时间，长租公寓作为下游消费服务业，恢复到正常展业水平尚需时日。 全方位实施防疫措施导致长租企业运营成本上升，不少租赁房成为空置房，对企业现金流是极大的考验。预计疫后长租公寓至少需要3个月的恢复期。 综合来看，全国布局的规模化公寓企业，具有全国调度平衡项目财务压力的能力，能够弱化单一城市疫情管控带来的营收冲击。而布局城市较为单一的公寓企业，如果收入模式单一依赖租金差，背后又没有强大的资本支撑，疫情加剧资金链承压，可能会面临被淘汰的危机。 尽管新冠肺炎疫情让长租公寓企业普遍感受从未有过的寒意，但在这次抗击疫情中，长租公寓尤其是集中式长租公寓机构在调动资源、支持政府防疫管理、保护租客利益方面，体现了企业品牌担当、管理运营与资本运营的能力。 保利公寓除了做好租客信息收集、抗疫物资采购、返程居家隔离、心理疏导等常规措施，还给予受疫情影响的租客不同程度的减租，并尝试和房东商谈减租，但尊重房东意愿，不做道德绑架。与此同时，加强企业文化建设，克服人员短缺矛盾，避免因疫情而裁员。 旭辉领寓在做好社区防疫管理的基础上，也主动肩负社会责任，为湖北籍租客、防疫医护人员推出了租金减免措施，与大家共克时艰。 政府的短期政策扶持、向上游房东争取短期的租金支持，治标不治本。公寓企业要积极复工复产，恢复到正常经营流转的状态，才是抗击疫情冲击的治本之策。各公寓企业为推动展业复苏，都积极采取了对策。 保利公寓在疫情期间积极进行了线上营销和推广，树立企业品牌形象，为疫情后提高出房效率助力。旭辉领寓北京地区也推出了线上看房及预订租金优惠，推出了短租可享零押金、7天无理由退换房政策。 疫情也给公寓企业发展带来了启示。不盲目数量扩张，以质量和利润为先；练好内功，打磨产品和服务，提高组织决策、运营能力，完善长租资产管理能力，成为品牌公寓企业的共同选择。 自如在疫情期间有5栋公寓实现了100%满租、其他公寓95%-98%的良好出租率。这很大程度上源于基础能力的积累，包括自如APP流量的支持、品牌在用户心里建立的认知和形象、品质对于租价的支撑以及强大的智能系统。 长租公寓整体发展前景 尽管新冠肺炎疫情给长租公寓行业带来了较大冲击，但相比受影响更为严重的酒店、餐饮、零售等行业，长租公寓的抗风险能力仍然较强。预计随着国内疫情得到有效控制，2020年下半年长租公寓行业会有比较好的市场行情。 首先，经过2019年一年的跌宕盘整和挑战，行业从业者更加理性，品牌商更加自律。突如其来的疫情让公寓企业意识到要更加谨慎，会倾向于盘整现有的存量资源，不会盲目地拿房新增，并会提高资产合规性认识，更注重利润，提升精细化运营能力。 其次，行业供给会呈现阶段性减少，市场竞争减弱。很多二房东扛过2019年的资本寒冬，本以为2020年会迎来小阳春进行“回血”，但是疫情让期望成为泡影，预计会有一些二房东将房源退给房东或割肉离场；随着疫后监管的提升，一批非合规产品也要进行重新改造暂时退出市场。同时，疫情给市场租金上涨带来了不确定性，新进入者也会保持一段时间的观望。 第三，宏观政策利好租赁市场长期发展。中央层面，2019年中央经济工作会议重申要“大力发展租赁市场”，2019年底全国住房和城乡建设工作会议明确提出重点探索把集体土地租赁房委托给专业运营商配租的运行机制。地方层面，多省市发布推动和落实住房租赁市场发展的相关政策或举措。这意味着，长租公寓作为租赁市场的重要组成部分，未来仍将处于政策红利期。 [02] \t