保利投顾研究院：5月楼市持续回温 土地市场价格走高

日前，保利投顾研究院发布5月份全国房地产行业月报。报告显示，5月楼市持续回温，已基本恢复元气；土地市场热度不减，价格走高；房贷利率则随5年期LPR下调，环比回落约10个BP。 1、新房市场 1.1 全国客户看房热度指数 5月全国客户看房热度指数高位持平。根据保利投顾研究院监测，5月全国客户看房热度指数为152，与4月水平持平，处于近一年来的高位水平。主要是因为4月底至5月初为五一传统热销节点，供货量增大且各类促销优惠政策出台，客户看房意愿较强。 *全国客户看房热度指数：以保利投顾研究院监测的来访数据为基础，以2017年1月为基点进行指数化处理。 1.2 全国新房供求走势 1.2.1 全国供应 五一节前集中释放后自然回落，部分城市提前抢半年节点。5月重点40城商品房供应面积2824万㎡，环比下降20%，同比下降13%，恢复至去年月度均值的84%。由于4月下旬集中放量，5月初新增供应量明显减少，但部分城市如成都、南京、佛山提前启动年中业绩冲刺，月底推货节奏加快。 1.2.2 全国成交： 节日氛围带动走量，首超去年月度均值，且持平同期。5月重点40城商品房成交面积3481万㎡，环比回升21%，同比下降1%，首超去年月度均值。4月末供应量集中释放，以及在五一节日促销氛围带动下，5月楼市持续回温，已基本恢复元气。 1.3 分线城市成交走势 一线城市基本恢复去年月度均值,二线城市成交量同比回正。一线城市5月成交376万㎡，环比上升18%，同比下降6%，已恢复去年月度均值的98%。其中，北上已基本修复到位；广州成交量持平同期；深圳由于目前政府调控加码且供应量受限，同环比双降，同比降幅30%。 二线城市5月成交2129万㎡，同环比上升2%和19%，已恢复到去年月度均值106%。南京成交量同比增长66%；武汉成交量环比大幅上升83%，目前已恢复至去年月度均值的7成左右。 重点三四线城市5月成交975万㎡，环比增长29%，同比下降2%，已恢复到去年月度均值107%。无锡、东莞、惠州、温州等强三线城市拉动整体成交，同环比齐升，已超去年月度均值，其他三四线大概修复7-8成左右。 1.4 分区域城市成交走势 整体呈现阶梯式回暖，华东区域维持火热，华北、华南、西部核心城市向好，其他三四线城市及海西、华中、东北仍在恢复中。华东区域火热延续，多城成交量同比上升10-20%，南京和台州同比增幅超60%；杭州、南京、南通、徐州热门板块优质项目去化率可达100%。 华北北京、石家庄，西部成都、重庆和华南环深城市，供应量恢复，市场积压需求释放，热度有所回升，性价比高的项目去化理想。部分三四线城市楼市供应量较大、或投资客户占比多，市场普遍表现仍低迷，市场持续以价换量。海西、华中、东北市场仍在恢复中。 2、土地市场 2.1 全国土地成交走势 土地市场热度不减，楼面均价创2018年以来新高。5月全国土地市场宅地供求量有所下跌。土地供应为7423万㎡，同环比微降2%和4%；成交6341万㎡，同环比均下降12%。本月多幅一线城市优质地块出让，成交均价持续拉高，楼面均价创2018年以来新高，为6593元/㎡。 2.2 全国土地分线成交 2.2.1 一线城市推多块靓地，土地成交显著放量 一线城市5月表现全指标“飘红”，市场热度不减，供应量为同期3.1倍，成交量为同期2.9倍。一线四城均出让多幅优质地块，受深圳龙光南山地块、北京合生丰台地块高溢价成交带动，整体溢价率同比提升12个百分点。 2.2.2 二线城市供求小幅回落，但不乏热点城市成交表现亮眼 二线城市土地市场供求出现小幅回落，供应量同比下降9.6%，成交量同比下降15.4%。部分城市表现亮眼，贵阳成交量为同期3.1倍，华东区域苏杭宁土地成交量同比上升90%以上，放量明显，多地高溢价成交，西安、太原、南宁、宁波土拍溢价率超40%。 2.2.3 重点三四线城市土地稳步放量，溢价率仍在高位 重点三四线城市土地市场供求稳步放量，供应量同比持平，成交量下降18.1%。徐州放量明显，成交量同环比增幅均超160%，无锡、南通、珠海、佛山成交量同比上升明显超30%。溢价率维持去年四季度以来高位，泉州、台州、绍兴、珠海溢价率均超35%，南通、常州、嘉兴等华东三四线城市均超25%。 2.3 全国土地分区域成交 华南成交热度维持，西部同比增长20%，华北、东北降幅近四成。 华南区域：合计成交建面522万㎡，同比上升45%。广州出现明显放量，单月成交量215万㎡(2019年月均成交90万㎡)，主要集中在增城、黄埔、番禺等近远郊区域，其中增城占53%；佛山、珠海同比增幅超30%，5月成交建面分别为150万㎡和17万㎡。 西部区域：合计成交建面1278万㎡，成交同比上升20%。贵阳大幅放量325万㎡，超去年同期3倍；重庆土地市场呈现持续升温态势，单月成交529万㎡，环比上升92%。 华北、东北区域：合计成交建面分别为927万㎡和241万㎡，同比降幅近4成。济南成交20万㎡，相较去年同期成交299万㎡，降幅超9成；天津、青岛、石家庄、长春同比下降超40%。 2.4 城市土拍热度排行榜 杭穗京土地出让金全国排名前三，出让建面重庆居榜首。5月全国土地出让金排名前三的城市分别为杭州、广州、北京，均超280亿元。从土地出让建面规模看，全国排名前三的城市为重庆、贵阳、杭州，其中重庆超500万㎡。 3、地产金融环境 3.1典型房企融资量价监测 3.1.1融资总量：5月房企融资环比小幅收缩，房企海外债零发行 根据45家上市房企公开口径监测，5月典型房企融资总量874亿元，较4月环比小幅减少532亿元。 从房企融资结构看，5月境内债券占比最高，为39%，占比下降22个百分点；其次银行贷款占比29%，境外债券占比19%。5月企业境内融资较前两月略有收紧，境内债券融资总量环比下降60%，房企陆续恢复境外融资。 3.1.2 融资利率：融资成本持续下行 全球宏观环境宽松的大背景下，主流房企利率持续下行。典型房企中，5月保利、万科、时代中国、碧桂园等发债融资，利率为2.56%~6.2%。 3.2 居民房贷量价监测 3.2.1 全国维度：5月房贷利率下降约10BP5月全国首套房贷利率5.32%，全国二套房贷利率平均利率5.63%，较上月均下降约10个BP，随5年期LPR趋势性下行。 3.2.2 城市维度：多城降幅环比下降超10BP，西安降幅最大 典型城市房贷利率中，一线城市降幅至少为10BP，广州降幅最大，达13BP；深圳首贷利率跌破5%。其他城市方面，西安降幅最大，达18BP，南京、杭州、佛山降幅超10BP。 后市研判 5月成交复苏延续，已恢复同期水平，土地市场热度维持一定程度亦带动市场预期。630半年重要冲刺节点在即，房企推货意愿明显增强，大概率迎年内供求高峰。两会召开首次未提GDP目标，当前最核心是稳就业和保民生，房地产提及少，中央房住不炒的底线和决心坚定。预计6月整体房价保持以稳为主，防大起大落。 [02] \t