杭州部分刚需板块已实现“房住不炒”

两年前杭州的新房，在今年交付后变成次新房，一般而言房价涨幅较为可观。尤其是未来科技城、钱江世纪城、三墩北等热门板块，前两年买到新房的购房者，大多实现了百万元以上的资产增值。 然而，位于瓶窑的碧桂园良樾在今年上半年交付后，却遇到了二手房价格不涨反跌的境况。像这样的刚需板块，已经实现了“房住不炒”，绝大多数都是自住需求，投资客几乎没有收益。 瓶窑新交付的楼盘 二手房价格一分未涨 瓶窑板块靠近良渚新城，新房供应量一直较少，也从没有诞生过什么热门楼盘，始终让人觉得不温不火。 近日，有网友发帖称投资失败，买了瓶窑板块的新房，进入二手房市场后不仅没有涨价，还跌了20万才卖出。 记者了解到，这是位于瓶窑的碧桂园良樾。该楼盘2018年底至2019年初先后领出三张预售证，毛坯均价2万~2.1万元/m2。今年上半年，该小区迎来交付，陆续有房源进入二手房市场，但二手房均价与新房销售价格持平。 在贝壳、我爱我家等二手房网站可以看到，良樾挂牌房源的单价为2.2万~2.3万元/m2，但成交均价只有2.1万元/m2左右，也就是说和新房销售时期的单价差不多。 瓶窑我爱我家溪东路店的店长陈晓平表示：“良樾产品比较特殊，都是户型在139m2以上的叠墅产品，像139m2的户型只做了三房两卫，在瓶窑这个几乎没有投资客的市场里，二手房市场上这样的房源目前也只能卖到这个价格。” 如果当时买房是为了投资，算上两年资金成本，确实可以说是买亏了。 八成以上客户买房自住 是个典型的“房住不炒”板块 陈晓平告诉记者，良樾三次摇号，两次流摇，唯一需要摇号的一次中签率也高达63.6%。他在销售带看过程中几乎没有遇到什么投资客。“不仅是良樾，整个瓶窑板块八成以上是自住、改善型的购房者。” 记者了解到，过去几年里，瓶窑板块供应量一直较少，目前板块内唯一待售的新房项目是西房万科良语久园，以及今年上半年由新力摘得的姐妹地块，精装限价2.4万元/m2。而目前瓶窑二手房市场上，售价最高的美都良景学府精装均价为2.3~2.4万元/m2。 “正是因为一二手房价格不存在倒挂，所以整个板块投资客很少。而且作为刚需板块，整个客群对价格非常敏感。良樾户型面积大，总价基本在300万元左右，有这个购买力的刚需客群就会考虑良渚新城的90m2。”陈晓平表示，尽管板块的新房限价已经达到2.4万元/m2，但不论是对良樾这样的次新房，还是房龄较长的老小区，都没有产生明显的刺激作用。 杭州多个刚需板块 让炒房客碰了壁 事实上，不仅仅是瓶窑板块，还有部分刚需板块也存在次新房价格涨不上去的现象。 如越秀星汇城，三期新房销售均价在15500元/m2左右。今年4月交付后，仅这一个小区的挂牌房源就超过1000套，其中不少房源挂牌价仅1.5~1.6万元/m2。 一位中介经纪人透露，星汇城新房销售时有大量投资客购入，交付后投资客急于套现，才会出现这种过千套挂牌的情况。“尽管目前周边新房售价已经在2.3万元/m2左右，但是星汇城的次新房价格始终上不去。”他说，“挂牌量太大，成交的周期很长，除非大幅让利才能出手。四五年前买入的肯定能赚到，但是等到价格上去了，最后一期购入的投资者，可以说盈利微薄。” [02] \t